Il condominio di Viale Corteno 14, a Roma, ci ha chiesto di fare delle proposte per risparmiare su una delle spese maggiori sul bilancio condominiale, la spesa per l’energia. Prima di formulare una proposta, abbiamo eseguito un Audit Energetico del condominio, ovvero un’analisi energetica dell’edificio per capire quali fossero i maggiori sprechi di energia, gli interventi più vantaggiosi e con il ritorno economico più rapido. Secondo noi, l’Audit è un passo fondamentale: come il medico deve visitare il paziente prima di prescrivere la cura, così noi ingegneri dobbiamo “visitare” l’edificio per capire cosa c’è che non va.
Dai diversi sopralluoghi abbiamo capito abbastanza presto quale fosse il problema principale. Il condominio di Viale Corteno 14, a Roma, si riscaldava in modo inefficiente. Bastava entrare nella centrale termica, posizionata in un locale sul tetto, per rendersi conto dello stato delle caldaie. Il condominio usufruiva di due caldaie a moduli alimentate a gas naturale. A causa della bassa efficienza delle caldaie, entrando nel locale d’inverno si veniva avvolti da un’ondata calda, perché gran parte del calore usciva dalle caldaie e riscaldava la centrale termica. Tutto questo calore aveva sgretolato gli isolamenti, e bruciava periodicamente le schede elettroniche dei bruciatori, che dovevano essere regolarmente ricomprate.
Dall’audit è risultato come, confrontando le dispersioni annue, attorno a circa 185.000 kWh, con il consumo di gas, circa 20.000 metri cubi in media, il rendimento di sistema si aggirava attorno all’85%. Un rendimento che può sembrare alto, ma non lo è, perchè significa che il 15% della spesa per il gas veniva praticamente “buttata” in ambiente. Considerando che il condominio spendeva per il gas circa 18.500 €, ne buttava annualmente più di 2.500, abbastanza per rifare completamente l’illuminazione condominiale, o meglio per abbassare il bollettino mensile.
La soluzione che abbiamo proposto è stata la sostituzione dei generatori con due caldaie di ultima generazione, a condensazione, che hanno rendimenti molto alti, in media attorno al 98% ma che superano, nei mesi intermedi, anche il 100%. E a Roma, di mesi intermedi ce ne sono parecchi. Insieme alle caldaia, abbiamo suggerito l’installazione delle valvole termostatiche, che sono ormai obbligatorie per legge, e che permettono un grosso vantaggio ulteriore, con un abbattimento dei consumi che mediamente è del 20%, e che per i proprietari accorti può arrivare a superare il 50%.
Oltre alla proposta di installazione classica, con pagamento anticipato della fornitura e posa in opera, abbiamo suggerito una modalità nuova, ovvero quella dell’utilizzo del Contratto Energia in modalità E.S.Co. (per approfondire, leggi del nostro Progetto Condesco).
Con questa modalità, il condominio non paga l’intervento “tutto e subito”, il che comporterebbe una spesa non da poco, tra i 1500 e i 2000€ ad appartamento, da pagare in pochi mesi. La società E.S.Co. ha dato la possibilità di ripartire la spesa con un canone di 10 anni: in questo modo, la rata si ripartisce con bollettini da 15 euro al mese, sicuramente più facili da pagare. Il contratto Energia Plus utilizzato ha seguito le direttive di trasparenza e chiarezza dettate dall’ Allegato II del Decreto Legislativo 115/2008. La società E.S.Co. proponente era in questo caso la Rielco impianti s.r.l..
Seguendo le modalità del contratto, la E.S.Co. è diventata gestore dell’impianto di riscaldamento in tutti gli aspetti, dall’acquisto del gas alla manutenzione ordinaria e straordinaria. Questo per tutta la durata del contratto, che in questo caso era di 10 anni, e allo scadere la centrale tornerà di proprietà del condominio senza conguagli o penali. Con il passaggio di consegne, il condominio non deve più preoccuparsi di controllare il corretto funzionamento della centrale, il corretto pagamento delle bollette, la correttezza delle procedure in termini di sicurezza e normativa antincendio, perché tutte queste responsabilità passano dall’amministratore, che in teoria dovrebbe fare tutt’altro lavoro, alla società, che invece di gestione energetica si occupa quotidianamente.
Al condominio viene venduta direttamente quello che utilizza veramente, ovvero il calore. La tariffa del calore, è stata notevolmente abbattuta rispetto a quella delle vecchie caldaie, passando dai 11,8 centesimi al kWh, agli 8,1 centesimi al kWh garantiti da contratto.
Inoltre, la società si è fatta carico della manutenzione straordinaria, e quindi quello che si spendeva prima per sostituire le schede elettroniche verrà completamente risparmiato.
Il risparmio ottenuto è abbastanza alto da permettere di ripagare completamente i bollettini per l’acquisto della caldaia. Anzi, la nuova spesa energetica, sommata alla quota per i lavori, è comunque più bassa di quanto si spendeva in bollette del gas prima dell’intervento.
Nella tabella riassuntiva riportiamo un confronto tra le spese annuali prima e dopo l’intervento:
| Senza intervento | Con intervento | |
| Costo del calore | 0,118 €/kWh | 0,081 €/kWh |
| Spesa per energia | 18.284 € | 16.029 €* |
| Spesa di manutenzione straordinaria | 2.300 €/anno | 0 |
| Costo dei lavori | 0 | 7.507 €/anno |
| Detrazioni fiscali | 0 | -5.417 €/anno |
| Spesa totale (primi 10 anni) | 20.584 €/anno | 18.119 €/anno |
| Spesa totale (dopo 10 anni) | 20.584 €/anno | 16.029 €/anno |
* Valore per un consumo energetico pari a quello degli anni precedenti. Ma con le valvole termostatiche o con altri interventi di efficientamento, questo valore si potrà abbassare ancora.
Riassumendo, il condominio oggi si ritrova con una caldaia nuova, efficiente, che non si guasta lasciando tutti al freddo nei week-end, spendendo meno di quanto spendeva prima senza aver anticipato un euro. Bello, no?
La centrale termica, dopo l’intervento.